2010年10月7日星期四

麥當勞走上收租股之路(二)

巴黎:

朋友或都已經聽過Macdonald其實是一間地產公司,如果不涉及真金白銀,這種傳說,聽聽無妨,但若要科水投資,閣下就一定聽其言後挖掘所有的財報細看,證明管理層的言行是一致,無車大砲。

                                               2006       2005
銷貨(美元百萬)                   $ 1,552     $1,237
未扣行政費利潤                        212        141
%                                              3.7%     11.4%
行政費用                                      4%       4%
淨利潤                                       9.7%      7.4%

上述的拉丁麥記的淨利潤率已扣除了物業的折舊,因為是自已物業(約750M),所以不用付租金,這樣的盈利計算合理嗎?能否更有效率?!

在外國,地大人少,開車幾個小時,經過很多路旁的Mall仔,分分鐘可能連它們存在與否也未必留意到。若那些業主收你平租,你會租這些三無地方,然後開一間"乜乜食店"嗎?除非你嫌錢多吧。

不過,如果有一間醒目的M字在前面路旁,我想,你或會停下車子,吃點東西吧。

麥記明白,一些鬼地方的業主,求神拜佛都希望M記租它們的物業,所以它們便利用其龐大的引動人流能力,以低價買入,然後粉飾一番,高價租給Franchisee。很多地方如果不是麥記,位置的確很爛,沒有什麼價值,就是一個紅底黃M字,就能多出一個之前未有的人流價值。

麥記不用像一般地產公司,要高價買入旺地,或者要苦心經營一地多年,並花下大量時間金錢於裝修、推廣、管理,才能做出人流。麥記利用自已的規模、名牌,成立一個叫Brand/Real Estate的成本/銷貨中心。並與一個同等人流的另一個對手舖頭比較,算算自已這間應值多小租金?

即假如原先只是不毛之地,原業主的租金是5,000元,賣了給M記100萬,現在插上了"M"字,人流勁升,拍住前一哩那間面積差不多的"肯得基"的22,500元租的旺店,麥記就收你$22,500元。這樣,它的Brand/Real Estate下的物業的一年租金回報便是$270,000,27%了。無誇張,麥記租金回報接近物業值的27%。

麥記發現,拉丁M記的地方的人流,如果是對手,他們要付一個不少數字的租金,這筆租金,至小約是2006年的銷貨的10%-12%,那代表,計算應該付的租金值,拉丁麥記是蝕錢,
即是重港人常說的自家物業的食店常說的賺埋還不及淨收租:
                               2006            2005
付租前淨利潤       9.7 %             7.4%
減:租金              11%              11%
獻損                    -1.3%             -3.6%

Blog友可以看到,即使我們感覺到麥記競爭力勁,但是呀公的資源,如果無一個細心的財務長,想一些有效的財務制度,就很容易這裡一個,那裡一個地被浪費了。




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